日期：2025-11-05 11:39:06
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【编者按】
“十四五”时期，全国累计改造城镇老旧小区24万多个，惠及4000多万户、1.1亿人。在北京，老旧小区改造项目让市民的生活环境有了巨大改善，但旧改过程中，还面临不少难点问题，导致部分老旧小区改造后留有遗憾，或者旧改项目迟迟不能推动。展望“十五五”，保障和改善民生仍是发展规划的重要内容。
北京日报客户端今起推出系列报道，通过“回头看”，调查梳理市民在小区旧改中普遍反映的痛点难点问题，希望给未来相关政策的优化调整、历史遗留问题的解决提供参考。
小区里的供热管道、上下水管道不仅涉及公共区域，也有穿楼进屋的部分，户内这一部分管道的好坏，与居民的基本生活保障息息相关。梳理与“十四五”时期老旧小区改造相关的市民诉求，户内管道的改造无疑是一大痛点。从政策上看，这些管道的改造属于完善类范畴，是否改造需要充分尊重居民的意愿。从技术上看，如果有一户居民不同意改造，施工便难以推进，哪怕改造意愿强烈的居民占绝大多数。户内管道改造难，不仅让小区旧改的效果打了折扣，没解决居民的急难愁盼，而且因为意见分歧，还导致居民之间矛盾重重。
遭遇1
改造供热管线卡在不同意见上
供暖季近在眼前，海淀区增光路16号院的部分居民还在为户内供热管道的锈蚀问题发愁。
路先生住在1号楼一层，老人指着屋里泡出褶皱的墙皮直皱眉头。
增光路16号院里，因为户内管道漏水，一户居民家中的墙壁被泡得皱皱巴巴。这面墙的背面，就是厨房那根锈迹斑斑的供热管道。路先生说，这根管道在上一个供暖季就已经漏水，把天花板、墙面都泡了。当时小区物业提出过管道换新方案，说只换厨房的这一小段管道，但路先生和家人认为，既然泡了天花板，不排除漏水点在管道穿过楼板的部分，所以希望能楼上楼下一起换管道，彻底排除隐患。
“临时改方案的事儿最后没谈拢。”路先生的家人说，当时因为这件事他拨打了12345热线，后来听社区工作人员反馈，小区已经被纳入老旧小区改造项目，届时，户内的管道就都能换新了。
果然，增光路16号院的老旧小区改造很快启动，路先生说，他把更换户内供热管道的希望寄托在了这次旧改上。可直到10月7日，施工人员开始入户换暖气片时，他才知道供热管道没办法换新，“据说是因为有居民不同意，按规定，在这一趟管道上只要有居民不同意就没法施工。”
和路先生有相同难题的居民还有不少，管道不能改造，都卡在了居民意见不统一上。记者从施工单位了解到，经各方研判，该小区的户内供热管道“跳户”改造的可能性不大，原因是管道整体锈蚀严重，如果有的居民家换新，有的不换，安全隐患较大。路先生家的这趟管道上，至少有2户不同意改造，“我们也在继续了解情况，想办法动员。”工作人员说。
记者调查发现，因为居民意见难统一，导致旧改中户内管道改造无法推进的案例并不少见。虽然一些小区改造施工已经完成，但实际上户内管道改造“甩了项”，跳过了这块难啃的“骨头”，居民们为此发愁：“几十年的旧管道不知道得撑到什么时候。”
遭遇2
“一户否决”致上下水管道改造告吹
和供热管道改造相比，上下水管道改造因为施工耗时长、破坏地面墙面装修等特点，更容易引发居民分歧，产生邻里矛盾。
朝阳区皇姑坟小区正在进行老旧小区改造，从“面子”上看，居民楼焕然一新。但看“里子”，有的单元里上下水管道改造迟迟没有进展，不少居民非常焦急。2号楼的一位居民说，大家对旧改充满了期待，楼里的上下水管道用了30多年，早就锈蚀不堪了，“想不通为什么还有人不同意改造。”
走进一户居民家里，只见上下水管道已经严重锈蚀，其中卫生间的管道锈得最厉害，脆得几乎只剩一层皮了。上下水管道锈蚀、堵塞，对低楼层居民的影响更严重。在其中一户居民家里，厨房的下水管道外壁上明显有多次修补的痕迹，居民说，要是等管道上的砂眼连成了片，堵漏灵都没用了，不敢想屋里得漏多少脏水。另一户居民说最怕的就是马桶堵塞、污水倒灌，“如果不趁着这次机会更换，怕短时间内没有整体改造的机会了。而且等来年开春，装修的居民多了，即便再有改造机会，心疼装修不同意改造的人只怕会更多。”
皇姑坟小区一户居民家里上下水管道锈迹斑斑。从居民的言谈里不难听出，对不同意改造的个别居民，多数居民是有埋怨的。一位居民指着一户不同意改造的居民家说，谁也敲不开他家的门，没办法沟通。记者在现场尝试敲门，在门外等候多时也无人应答。
为了能搭上改造的“顺风车”，居民想了不少办法，有人提出“跳户”施工的建议，但其他居民觉得这也很难实施，“因为施工期间要停用上下水，停水也得征求居民意见呀，人家要是不同意，那什么也干不成！”
记者走访了多个小区，在和居民交流时发现，一些旧有矛盾也会导致居民的意见难统一。比如，有居民说此前因为养犬问题和邻居闹了矛盾，现在邻居想改造户内管道，“门儿都没有”。而居民意见难统一，又会引发新的矛盾，“住在高楼层的居民不体谅我们在下面承受管道堵塞、污水倒灌的困扰，那等他们想给老楼加装电梯的时候，我们也会反对！”一位居民气愤地说。
“尊重居民意愿”的政策初衷无疑是好的，可是在实际操作中，“一户否决”往往造成户内管道改造难推动，居民矛盾也越积越多。
遭遇3
社区被误会“不作为”“乱作为”
同意或不同意改造，夹在两种意见之间的，是各相关部门尤其是基层社区的工作人员，他们经常因为居民的不理解，承受着巨大压力。
西城区里仁街6号院的老旧小区改造施工正在推进，为了改造小区公共区域各类陈旧的地下管道，楼院的路面不免被挖得有些狼藉。改造施工带来的出行、停车不便，多数居民都说理解，但让居民着急的是，公共区域的管道换新了，户内的管道却换不了，“政府投入不少，改造效果却大打折扣。”
在6号楼3单元，很多居民都期盼老旧小区改造项目很久了，尤其是低楼层居民。“只要一听地漏‘咕噜咕噜’响，我就坐不住了。”住在3单元101号的居民说，过去几年里，家里发生过多次污水倒灌，因为她家地下埋着一根三通管，楼里的污水都要“集合”到这根管子里，再流向外面的主管道。
“楼里的管道用了得有40年，早已锈蚀不堪了，我看过其他楼里拆下来的管道，管道表面看着有碗口粗，但里面被污物、铁锈堵得只有筷子那么细。”居民说，厕所发生污水倒灌时，臭水混合着污物涌得到处都是。
里仁街6号院里，户内换下来的上下水管道满是锈迹。日子久了，居民总结出土办法，只要地漏有异响，就得准备大量热水、洗涤剂，使劲冲洗下水道，才能避免污水倒灌。
“社区工作人员应该上门去劝那些不同意的人啊！”有居民说，社区做思想动员工作应该更主动。有居民认为，管道改造只是对底层房屋装修破坏大，整个地面都要挖开，楼上不用大拆大改，居民的思想工作应该容易做通。还有居民说，社区应该集中精力，至少先推动单元里的一趟管道动工。
众口难调、信息不对称，这正是动员工作难做的原因之一。社区工作人员告诉记者，该小区建设时户内地面使用的是预制板材，只要破坏一点，地板就得整体重铺，重新做防水，楼上楼下都一样。很多单元里的管道串联复杂，并不是一趟管道6户居民同意就能开工。仍以6号楼3单元为例，3趟管道连在一起，必须整个单元18户居民全同意才能开工。全小区共有户内上下水管道69趟，目前有15趟完成了改造。如果社区没有做工作，仅有5趟能顺利完成改造。
改造数量与居民期盼难成正比，居民不满意，社区工作也压力陡增。在走访其他小区时，有工作人员说，户内管道的改造属于旧改中的完善类项目，大部分居民虽然改造意愿强烈，但按工作要求，要充分尊重居民意愿，不仅居民为难，社区因为没有明确的法律法规依据也常常感到掣肘。
这种“为难”在12345市民热线的投诉中也有充分体现。在不少老旧小区的改造过程中，因为户内上下水管道改不动，居民投诉社区或相关部门“不作为”，而一些社区工作人员反复入户做思想工作，又会被投诉“乱作为”。
建议
政策优化与技术革新多措并举
在户内管道改造中，如何真正做到充分尊重居民意愿，这是核心问题，也是居民和社区工作人员最盼望厘清的问题。对此，中国政法大学教授、法律硕士学院副院长刘智慧认为，无论是供热管道还是上下水管道，穿楼的这些立管都不是私有的，而是居民共同使用，且关乎公共利益、公共秩序甚至是公共安全的。是否要改造属于业主共同决定事项，可参考我国民法典第278条进行表决，即在改建、重建建筑物及其附属设施的表决规则上，要求专有部分面积及人数占比均达到三分之二以上的业主参与表决，如果其中双过四分之三的业主同意，则表决生效通过。该表决结果是对“尊重居民意愿”的公平体现，居民都应服从表决结果。“拒不服从的，我认为需要具体问题具体分析。如果有切实难处的，各级政府、相关单位可提供必要的帮助，如无正当理由，相关部门可采取适当的行政介入。”
采访过程中，也有不少居民提出，在老旧小区改造前，如果因为户内管道老化漏水，楼上把楼下淹了，一般都是楼上赔偿楼下。按此道理，如果老旧小区改造已经实施完毕，因有居民反对导致户内管道无法改造，此后再因管道老化漏水，反对改造的居民应该承担一部分赔偿。
记者与多家施工单位交流发现，目前“跳户”施工的技术还有革新的空间。以上下水管道“跳户”施工改造为例，新旧管道接驳是靠管箍来固定的，新老管道材质不同、承压能力不同，管箍紧了旧管道会碎裂，松了则有脱落风险。展望未来，如果施工单位能通过新工艺、新技术、新材料、新机具完善优化“跳户”施工，那么这同样不失为体现“尊重居民意愿”的办法。
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