日期:2025-11-05 11:39:06

【编者按】
“十四五”时期,全国累计改造城镇老旧小区24万多个,惠及4000多万户、1.1亿人。在北京,老旧小区改造项目让市民的生活环境有了巨大改善,但旧改过程中,还面临不少难点问题,导致部分老旧小区改造后留有遗憾,或者旧改项目迟迟不能推动。展望“十五五”,保障和改善民生仍是发展规划的重要内容。
北京日报客户端今起推出系列报道,通过“回头看”,调查梳理市民在小区旧改中普遍反映的痛点难点问题,希望给未来相关政策的优化调整、历史遗留问题的解决提供参考。
小区里的供热管道、上下水管道不仅涉及公共区域,也有穿楼进屋的部分,户内这一部分管道的好坏,与居民的基本生活保障息息相关。梳理与“十四五”时期老旧小区改造相关的市民诉求,户内管道的改造无疑是一大痛点。从政策上看,这些管道的改造属于完善类范畴,是否改造需要充分尊重居民的意愿。从技术上看,如果有一户居民不同意改造,施工便难以推进,哪怕改造意愿强烈的居民占绝大多数。户内管道改造难,不仅让小区旧改的效果打了折扣,没解决居民的急难愁盼,而且因为意见分歧,还导致居民之间矛盾重重。
遭遇1
改造供热管线卡在不同意见上
供暖季近在眼前,海淀区增光路16号院的部分居民还在为户内供热管道的锈蚀问题发愁。
路先生住在1号楼一层,老人指着屋里泡出褶皱的墙皮直皱眉头。
增光路16号院里,因为户内管道漏水,一户居民家中的墙壁被泡得皱皱巴巴。这面墙的背面,就是厨房那根锈迹斑斑的供热管道。路先生说,这根管道在上一个供暖季就已经漏水,把天花板、墙面都泡了。当时小区物业提出过管道换新方案,说只换厨房的这一小段管道,但路先生和家人认为,既然泡了天花板,不排除漏水点在管道穿过楼板的部分,所以希望能楼上楼下一起换管道,彻底排除隐患。
“临时改方案的事儿最后没谈拢。”路先生的家人说,当时因为这件事他拨打了12345热线,后来听社区工作人员反馈,小区已经被纳入老旧小区改造项目,届时,户内的管道就都能换新了。
果然,增光路16号院的老旧小区改造很快启动,路先生说,他把更换户内供热管道的希望寄托在了这次旧改上。可直到10月7日,施工人员开始入户换暖气片时,他才知道供热管道没办法换新,“据说是因为有居民不同意,按规定,在这一趟管道上只要有居民不同意就没法施工。”
和路先生有相同难题的居民还有不少,管道不能改造,都卡在了居民意见不统一上。记者从施工单位了解到,经各方研判,该小区的户内供热管道“跳户”改造的可能性不大,原因是管道整体锈蚀严重,如果有的居民家换新,有的不换,安全隐患较大。路先生家的这趟管道上,至少有2户不同意改造,“我们也在继续了解情况,想办法动员。”工作人员说。
记者调查发现,因为居民意见难统一,导致旧改中户内管道改造无法推进的案例并不少见。虽然一些小区改造施工已经完成,但实际上户内管道改造“甩了项”,跳过了这块难啃的“骨头”,居民们为此发愁:“几十年的旧管道不知道得撑到什么时候。”
遭遇2
“一户否决”致上下水管道改造告吹
和供热管道改造相比,上下水管道改造因为施工耗时长、破坏地面墙面装修等特点,更容易引发居民分歧,产生邻里矛盾。
朝阳区皇姑坟小区正在进行老旧小区改造,从“面子”上看,居民楼焕然一新。但看“里子”,有的单元里上下水管道改造迟迟没有进展,不少居民非常焦急。2号楼的一位居民说,大家对旧改充满了期待,楼里的上下水管道用了30多年,早就锈蚀不堪了,“想不通为什么还有人不同意改造。”
走进一户居民家里,只见上下水管道已经严重锈蚀,其中卫生间的管道锈得最厉害,脆得几乎只剩一层皮了。上下水管道锈蚀、堵塞,对低楼层居民的影响更严重。在其中一户居民家里,厨房的下水管道外壁上明显有多次修补的痕迹,居民说,要是等管道上的砂眼连成了片,堵漏灵都没用了,不敢想屋里得漏多少脏水。另一户居民说最怕的就是马桶堵塞、污水倒灌,“如果不趁着这次机会更换,怕短时间内没有整体改造的机会了。而且等来年开春,装修的居民多了,即便再有改造机会,心疼装修不同意改造的人只怕会更多。”
皇姑坟小区一户居民家里上下水管道锈迹斑斑。从居民的言谈里不难听出,对不同意改造的个别居民,多数居民是有埋怨的。一位居民指着一户不同意改造的居民家说,谁也敲不开他家的门,没办法沟通。记者在现场尝试敲门,在门外等候多时也无人应答。
为了能搭上改造的“顺风车”,居民想了不少办法,有人提出“跳户”施工的建议,但其他居民觉得这也很难实施,“因为施工期间要停用上下水,停水也得征求居民意见呀,人家要是不同意,那什么也干不成!”
记者走访了多个小区,在和居民交流时发现,一些旧有矛盾也会导致居民的意见难统一。比如,有居民说此前因为养犬问题和邻居闹了矛盾,现在邻居想改造户内管道,“门儿都没有”。而居民意见难统一,又会引发新的矛盾,“住在高楼层的居民不体谅我们在下面承受管道堵塞、污水倒灌的困扰,那等他们想给老楼加装电梯的时候,我们也会反对!”一位居民气愤地说。
“尊重居民意愿”的政策初衷无疑是好的,可是在实际操作中,“一户否决”往往造成户内管道改造难推动,居民矛盾也越积越多。
遭遇3
社区被误会“不作为”“乱作为”
同意或不同意改造,夹在两种意见之间的,是各相关部门尤其是基层社区的工作人员,他们经常因为居民的不理解,承受着巨大压力。
西城区里仁街6号院的老旧小区改造施工正在推进,为了改造小区公共区域各类陈旧的地下管道,楼院的路面不免被挖得有些狼藉。改造施工带来的出行、停车不便,多数居民都说理解,但让居民着急的是,公共区域的管道换新了,户内的管道却换不了,“政府投入不少,改造效果却大打折扣。”
在6号楼3单元,很多居民都期盼老旧小区改造项目很久了,尤其是低楼层居民。“只要一听地漏‘咕噜咕噜’响,我就坐不住了。”住在3单元101号的居民说,过去几年里,家里发生过多次污水倒灌,因为她家地下埋着一根三通管,楼里的污水都要“集合”到这根管子里,再流向外面的主管道。
“楼里的管道用了得有40年,早已锈蚀不堪了,我看过其他楼里拆下来的管道,管道表面看着有碗口粗,但里面被污物、铁锈堵得只有筷子那么细。”居民说,厕所发生污水倒灌时,臭水混合着污物涌得到处都是。
里仁街6号院里,户内换下来的上下水管道满是锈迹。日子久了,居民总结出土办法,只要地漏有异响,就得准备大量热水、洗涤剂,使劲冲洗下水道,才能避免污水倒灌。
“社区工作人员应该上门去劝那些不同意的人啊!”有居民说,社区做思想动员工作应该更主动。有居民认为,管道改造只是对底层房屋装修破坏大,整个地面都要挖开,楼上不用大拆大改,居民的思想工作应该容易做通。还有居民说,社区应该集中精力,至少先推动单元里的一趟管道动工。
众口难调、信息不对称,这正是动员工作难做的原因之一。社区工作人员告诉记者,该小区建设时户内地面使用的是预制板材,只要破坏一点,地板就得整体重铺,重新做防水,楼上楼下都一样。很多单元里的管道串联复杂,并不是一趟管道6户居民同意就能开工。仍以6号楼3单元为例,3趟管道连在一起,必须整个单元18户居民全同意才能开工。全小区共有户内上下水管道69趟,目前有15趟完成了改造。如果社区没有做工作,仅有5趟能顺利完成改造。
改造数量与居民期盼难成正比,居民不满意,社区工作也压力陡增。在走访其他小区时,有工作人员说,户内管道的改造属于旧改中的完善类项目,大部分居民虽然改造意愿强烈,但按工作要求,要充分尊重居民意愿,不仅居民为难,社区因为没有明确的法律法规依据也常常感到掣肘。
这种“为难”在12345市民热线的投诉中也有充分体现。在不少老旧小区的改造过程中,因为户内上下水管道改不动,居民投诉社区或相关部门“不作为”,而一些社区工作人员反复入户做思想工作,又会被投诉“乱作为”。
建议
政策优化与技术革新多措并举
在户内管道改造中,如何真正做到充分尊重居民意愿,这是核心问题,也是居民和社区工作人员最盼望厘清的问题。对此,中国政法大学教授、法律硕士学院副院长刘智慧认为,无论是供热管道还是上下水管道,穿楼的这些立管都不是私有的,而是居民共同使用,且关乎公共利益、公共秩序甚至是公共安全的。是否要改造属于业主共同决定事项,可参考我国民法典第278条进行表决,即在改建、重建建筑物及其附属设施的表决规则上,要求专有部分面积及人数占比均达到三分之二以上的业主参与表决,如果其中双过四分之三的业主同意,则表决生效通过。该表决结果是对“尊重居民意愿”的公平体现,居民都应服从表决结果。“拒不服从的,我认为需要具体问题具体分析。如果有切实难处的,各级政府、相关单位可提供必要的帮助,如无正当理由,相关部门可采取适当的行政介入。”
采访过程中,也有不少居民提出,在老旧小区改造前,如果因为户内管道老化漏水,楼上把楼下淹了,一般都是楼上赔偿楼下。按此道理,如果老旧小区改造已经实施完毕,因有居民反对导致户内管道无法改造,此后再因管道老化漏水,反对改造的居民应该承担一部分赔偿。
记者与多家施工单位交流发现,目前“跳户”施工的技术还有革新的空间。以上下水管道“跳户”施工改造为例,新旧管道接驳是靠管箍来固定的,新老管道材质不同、承压能力不同,管箍紧了旧管道会碎裂,松了则有脱落风险。展望未来,如果施工单位能通过新工艺、新技术、新材料、新机具完善优化“跳户”施工,那么这同样不失为体现“尊重居民意愿”的办法。
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